Kto platí daň z príjmov z prenájmu bytu?

Prenajímanie nehnuteľnosti je bežnou formou pasívneho príjmu. Zisk z prenájmu bytu patrí medzi zdaniteľné príjmy, ktoré je potrebné priznať v daňovom priznaní. Nie všetkým prenajímateľom vzniká povinnosť tieto výnosy zdaniť.

Kto môže prenajímať nehnuteľnosť

Prenajímať byt alebo inú nehnuteľnosť za účelom tvorby finančného zisku môžu fyzické aj právnické osoby. Podmienky zdaňovania dosiahnutých výnosov ale nie sú rovnaké. Rozdiely spočívajú najmä v uplatňovaní preukázateľných výdavkov. Právnické osoby môžu prenajatú nehnuteľnosť zaradiť aj do obchodného majetku. Na prenajatie bytových alebo nebytových priestorov potrebujú podnikateľské oprávnenie a predmet činnosti súvisiacej s prenájmom nehnuteľnosti zapísaný v Obchodnom registri. U fyzických osôb nie je oprávnenie potrebné, pokiaľ byt neprenajímajú v rámci podnikateľskej činnosti.

Prenájom bytu u fyzických osôb

Fyzické osoby majú 2 možnosti, ako prenajímať byt alebo iný nehnuteľný majetok. Forma prenajímania závisí od rozsahu služieb, resp. vecí, ktoré sú nájomcovi prenechané na dočasné užívanie. Byt môžu prenajímať na základe živnostenského oprávnenia alebo bez živnosti ako fyzická osoba-nepodnikateľ, pre ktorú je prenajímanie pasívnym príjmom. V oboch prípadoch je potrebné výnosy z prenájmu zdaniť.

Prenajímanie so živnosťou – Živnostenské oprávnenie sa vyžaduje, keď prenajímateľ poskytuje nájomcovi rozšírené služby súvisiace s prenájmom nehnuteľného majetku, napr. upratovanie, prípravu jedla alebo pranie posteľnej bielizne. K prenajímaniu je potrebná voľná živnosť a s ňou spojený zápis predmetu podnikania do živnostenského registra.

Prenajímanie bez živnosti – Ak prenajímateľ prenecháva k užívaniu len bytový priestor a jeho príslušenstvo (bytové vybavenie, energie, internet) bez poskytovania iných služieb navyše, k prenajatiu bytu nepotrebuje podnikateľské oprávnenie. Aj v tomto prípade musí zaplatiť daň z príjmov dosiahnutých prenajímaním, ak nie je od tejto daňovej povinnosti na základe zákonom stanovených podmienok oslobodený.

Oprávnené príjmy z prenájmu bytu

Príjmy z prenájmu bytu alebo inej nehnuteľnosti na bývanie sa zdaňujú v rámci zákona o dani z príjmov 595/2003 Z. z. Zákon presne definuje, ktoré príjmy nadobudnuté prenájmom nehnuteľnosti sú oprávnené a patria medzi zdaniteľné príjmy. "Z pohľadu zákona o dani z príjmov sa za príjmy z prenájmu nehnuteľnosti (§ 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov) považujú všetky príjmy z prenájmu s výnimkou príjmov z podnikania (prenájom vykonávaný ako príjem z podnikania (§ 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov) a príjmov zo závislej činnosti (prenájom vykonávaný v rámci zamestnaneckého pomeru (§ 5 zákona o dani z príjmov). Do príjmov z prenájmu bytu sa okrem nájomného môžu za určitých okolností zahrnúť aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sú príslušenstvom nehnuteľnosti, napríklad spotrebiče a iné hnuteľné zariadenia," informuje daňový poradca Mgr. Michal Šúrek zo spoločnosti Vialto Partners Slovakia s.r.o. a k definícii príjmov z prenájmu dodáva, "príjem z prenájmu je definovaný ako dlhodobý prenájom nehnuteľnosti, ktorým sa uspokojuje potreba trvalého bývania a zároveň sa poskytujú len základné služby spojené s prenájmom (bez upratovania, stravy). Krátkodobé ubytovanie s upratovaním a raňajkami, napríklad cez digitálne platformy Booking, Airbnb, sa deklaruje odlišne."

Kto zdaňuje príjmy z prenájmu bytu

Zákon o dani z príjmov definuje aj to, kto je povinný zdaniť príjmy dosiahnuté prenajímaním nehnuteľnosti. Vznik daňovej povinnosti sa odvíja od celkovej výšky zárobkov dosiahnutých v danom zdaňovacom období. Ak príjmy daňovníka nepresiahnu stanovenú hranicu, daňová povinnosť mu nevzniká. V takom prípade nebude platiť žiadnu daň ani z príjmov z prenájmu bytu. "Ak by súhrn všetkých zdaniteľných príjmov daňovníka vrátane príjmov zo závislej činnosti, z podnikania a z prenájmu za zdaňovacie obdobie v roku 2024 nepresiahol sumu 2823,24 €, nemá povinnosť podať daňové priznanie," dopĺňa Michal Šúrek.

Ktoré príjmy z prenájmu sú zdaniteľné

Prenajímateľ je povinný zdaniť všetky výnosy z prenájmu bytu, ktoré patria do skupiny zdaniteľných príjmov. Okrem zisku z úhrad nájomného sa k nim rátajú platby za energie, ak sú na základe nájomnej zmluvy vyčíslené ako samostatná položka, ktorá sa neplatí v jednej sume spolu s mesačným nájomným. K zdaniteľným príjmom patrí aj kaucia vo výške 1 až 3-mesačného nájomného, ktorá plní funkciu zábezpeky pre prípad nepredvídateľných udalostí. Zdaňujú sa iba príjmy, ktoré prenajímateľ nadobudol vo vybranom zdaňovacom období.

Oslobodenie od dane do výšky 500 €

Prenajímateľ nemusí zaplatiť daň z celej výšky príjmov z prenájmu bytu nadobudnutých v danom zdaňovacom období. Pri výpočte daňovej povinnosti mu zo zákona o dani z príjmov prináleží právo uplatniť si oslobodenie od dane do výšky 500 €. Pri prenájme bytu v bezpodielovom vlastníctve manželov si môžu oslobodenie uplatniť obaja manželia. V praxi to znamená, že pri priznaní príjmov z prenájmu za dané zdaňovacie obdobie sa do základu dane zahrnie o 500 € menej, v prípade manželov je oslobodenie dvojnásobné. Túto možnosť nemôže využiť každý prenajímateľ. Zo zákona vyplýva iba daňovníkom, ktorí neprenajímajú nehnuteľnosť na základe živnostenského oprávnenia. "Oslobodenie je spoločné aj pre iné druhy príjmov (príjmy z príležitostných činností, prevod opcií, cenných papierov a prevod podielov s.r.o./k.s./družstva) a dá sa využiť v jednom zdaňovacom období len raz do výšky 500 €," vysvetľuje daňový poradca a pripomína ďalšiu možnosť oslobodenia príjmov od dane, "ak daňovník bezodplatne ubytoval odídencov, na ktorých poberá príspevok podľa § 36 a) zákona č. 480/2002 o azyle, takýto príjem sa nemusí považovať za príjem z prenájmu, ale pri splnení zákonných povinností môže byť v zmysle § 9 ods. 2 j) zákona o dani z príjmov oslobodený v plnej výške, nielen do 500 €."

Daň znížia aj preukázateľné výdavky

Základ dane je možné znížiť aj o preukázateľné výdavky. Ktoré výdavky je možné medzi nich zaradiť, definuje zákon o dani z príjmov. Ich rozsah závisí od toho, či je nehnuteľnosť zaradená do obchodného majetku. "V prípade zaradenia nehnuteľnosti do obchodného majetku si daňovník môže uplatňovať väčšie množstvo výdavkov (napríklad odpisy, opravy, úroky z úverov a mnohé iné) a dosahovať tak nižší čiastkový základ dane. Pri následnom predaji prenajímanej nehnuteľnosti je však možné, že si daňovník nebude môcť uplatniť oslobodenie pri predaji nehnuteľnosti, nakoľko časový test 5 rokov sa počíta od vyradenia prenajímanej nehnuteľnosti z obchodného majetku. Pri nehnuteľnosti nezaradenej do obchodného majetku si daňovník môže uplatniť len výdavky na riadnu prevádzku prenajímanej nehnuteľnosti (napríklad výdavky na energie - elektrina, plyn, pitná a úžitková voda, teplo) vrátane výdavkov na ostatné služby (odpad, osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov, recepcia, strážna služba). Finančné riaditeľstvo zmenilo postoj a rozhodlo sa uznať do daňových výdavkov aj príspevky do fondu opráv pri nehnuteľnostiach nezaradených do obchodného majetku," objasňuje Michal Šúrek a upozorňuje, "nakoľko príjem z prenájmu je pasívnym príjmom, nie je možné si voči nemu uplatniť nezdaniteľnú časť základu dane na daňovníka."

Sadzba dane pri príjmoch z prenájmu bytu

Príjmy z prenájmu oslobodené do 500 € a znížené o oprávnené preukázateľné výdavky sa zahrnú do čiastkového základu dane. Z neho sa vypočíta základ dane zahŕňajúci príjmy zo závislej činnosti, z podnikania a ostatné príjmy, ktorý slúži ako základ pre výpočet daňovej povinnosti. Keďže príjmy z prenájmu sa zdaňujú v rámci dane z príjmov, výška daňovej sadzby je 19 %. Ak základ dane presahuje 176,8-násobok sumy životného minima, daňová sadzba sa zvyšuje na 25 %. Daň vo výške 25 % zaplatia daňovníci, ktorí v zdaňovacom období dosiahli celkové príjmy viac ako 47537,98 € bez ohľadu na výšku príjmov z prenájmu.

Príklad výpočtu dane z príjmu z prenájmu

Daňovník dosiahol príjem z prenájmu nehnuteľnosti vo výške 500 € mesačne = 6 000 € ročne. Preukázateľné daňové výdavky boli vo výške 3 850 €.

Zdaniteľný príjem: 6000 € – 500 € (oslobodenie) = 5500 €

Daňové výdavky: 5500 € / 6000 € x 3850 € = 3542 €
Nakoľko sa uplatnilo oslobodenie pri príjmoch, rovnakým koeficientom bolo potrebné upraviť aj výdavky.

Čiastkový základ dane: 5500 – 3542 = 1958 €
Daňovník poberal aj príjmy zo závislej činnosti (so základom dane viac ako 47537,98 € v roku 2024). Čiastkový základ dane pri príjme z prenájmu bude zdanený 25 % sadzbou dane.

Daň z prenájmu: 1958 € x 25 % = 489,5 €

Registrácia a podanie daňového priznania

Príjmy z prenájmu sa priznávajú v daňovom priznaní k dani z príjmov. Daňové priznanie je potrebné podať najneskôr do 31. marca nasledujúceho roka po zdaňovacom období. Ak 31. marec pripadne na víkend, termín uzatvorenia podávania daňových priznaní sa posúva na nasledujúci pondelok. V prípade odkladu je nutné podať daňové priznanie najneskôr do 30. júna. Daňovník ho môže podať elektronicky na portáli Finančnej správy alebo osobne na príslušnom daňovom úrade, ak ide o fyzickú osobu-nepodnikateľa. Ak je byt prenajímaný bez živnostenského oprávnenia, prenajímateľ sa musí registrovať na daňovom úrade, ktorý mu pridelí osobný účet daňovníka (OÚD) a daňové identifikačné číslo (DIČ). "Správcovi dane je potrebné predložiť vyplnenú žiadosť o registráciu na daň z príjmov do konca kalendárneho mesiaca nasledujúceho po uplynutí mesiaca začatia poberania príjmu. Ak správca dane zistí, že ste si nesplnili registračnú povinnosť (napríklad po podaní daňového priznania fyzickej osoby typu B, v ktorom uvediete príjem z prenájmu), môžu vás vyzvať na splnenie registračnej povinnosti a uložiť vám pokutu za jej nesplnenie. Ak výzve nevyhoviete, zaregistrujú vás z úradnej moci a pridelia vám OÚD a DIČ," dodáva Michal Šúrek. Ak je byt prenajímaný na základe živnostenského oprávnenia, prenajímateľ už má OÚD a DIČ pridelené a povinnosť registrácie sa na neho nevzťahuje.

Zdroj: nehnutelnosti.sk